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前三季度廣東省庫存創歷史新高,房企銷售不暢資金偏緊

Post time:2014-11-07

       省房協發布了《2014年前3季度廣東房地產市場分析報告》。報告顯示,今年前九個月,全省商品房銷售面積、銷售額呈現同比下降的趨勢,分別下降10.4%和10.7%。此外,在政策、信貸環境不斷改善的情況下,市場成交量趨于回升。

       庫存方面,截至9月期末,廣東商品房待售面積5091.40萬平方米,同比增長22.7%;其中,商品住宅待售面積3322.32萬平方米,同比增長26.4%,均創下歷史新高,開發商去庫存壓力依然嚴峻,加速去化仍是主流。

       銷量降中趨穩  庫存創歷史新高

       1-9月,全省商品房銷售面積、銷售額分別為5927.54萬平方米和5483.38億元,同比分別下降10.4%和10.7%,降幅較1-8月分別收窄1.4個和1.5個百分點,下降趨勢有所緩解。

       從商品住宅市場看,今年前3季度銷售面積5206.02萬平方米,同比下降12.7%;銷售額4464.23億元,同比下降13.5%;銷售均價8575元/平方米,同比下降1.0%。

       由于政策、信貸環境不斷改善,市場成交量趨于回升。9月單月,銷售面積742.62萬平方米,同比下降5.3%,環比則大幅增長37.4%,銷量僅低于6月水平。

       前3季度,全省商品房批準預售面積5818.49萬平方米,同比下降4.0%;其中商品住宅批準預售面積5025.97萬平方米,同比下降7.4%。受政策利好逐步釋放的影響,省房協預計年內批準預售量或超去年。

       庫存方面,截至9月期末,廣東商品房待售面積5091.40萬平方米,同比增長22.7%;其中,商品住宅待售面積3322.32萬平方米,同比增長26.4%,均創下歷史新高。

       報告指出,若將當期新增批準預售面積和期末待售面積視為供應量,則1-9月全省商品房可供銷售面積至少有10909.89萬平方米;將實際銷售面積視為需求量,則同期實現銷售5927.54萬平方米,供求比為1.84:1。

       其中,商品住宅供求比為1.60:1。若按今年月均銷售速度,完全消化可售未售的商品房庫存至少需要7.6個月,其中商品住宅需要5.4個月以上,同比分別增加2.7個月和2.3個月。當前寬松的供求關系表明去庫存壓力依然嚴峻,加速去化仍是主流。

       銷售不暢資金偏緊  房企拿地謹慎

       1-9月,廣東房地產企業到位資金8175.21億元,同比增長11.5%。其中,國內貸款1847.05億元,同比增長19.8%;利用外資27.30億元,同比下降3.4%;自籌資金2718.97億元,同比增長48.5%;其他資金來源(銷售回籠資金)3581.91億元,同比下降8.8%。

       從資金結構看,國內貸款占到位資金比重為22.6%,較去年同期提高1.6個百分點;利用外資占比0.3%,同比下降0.1個百分點;自籌資金占比33.3%,同比提高8.3個百分點;其他資金來源占比43.8%,同比下降9.8個百分點。作為最主要資金來源的銷售回籠資金,今年前3季度所占比重僅高于2008年,是2005年以來資金較為緊張的一年。

       數據同時顯示,今年前3季度,來自銀行貸款的資金同比增長13.9%,增速自年初累計回落31.4個百分點;按揭貸款同比下降1.9%,增速累計回落35.7個百分點??梢?,受信貸政策收緊的影響,銷售回籠資金普遍放緩,企業資金壓力不斷增大。

       受資金偏緊的影響,今年前九月,開發商對拿地的態度普遍趨于謹慎。全省土地購置面積1331.34萬平方米,同比下降9.4%,購置面積位于近6年的次低水平。但另一方面,同期土地成交價款541.69億元,同比大幅增長27.4%,反映出地價仍處于高位。

       機構:四季度去化庫存為主價格仍將穩中趨降

       針對前三季度廣東省樓市的表現,世聯行集團市場研究部分析,央行新政極大地提振了市場信心,能夠在短期內促進改善型需求的釋放。此外,近期貨幣寬松的力度有所加大,三季度以來央行三次下調了14天正回購招標利率,引導社會融資資金成本下降,房貸按揭利率下行已成趨勢,預計95折會是市場的主流。政策的刺激和按揭利率的下行,疊加開發商積極推盤和價格上的適度讓利,樂觀情況下,四季度廣東房地產市場成交量將有所好轉。但四季度仍以去化庫存為主,價格仍將穩中趨降。

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